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物业保安对业主 免遭人身侵害的保卫责任

【2015-07-08】【作者/来源:http://www.xzylwy.com】

         对于物业保安服务是否包括确保业主不受第三人不法侵害的保卫责任,实践中有不同的观点。有人认为,物业保安主要是为保卫业主的财产安全而设,因此,业主人身安全的保护应依靠警察权力防卫。但是,我们认为,物业保安服务关系是合同关系,双方根据物业管理合同确定权利义务关系,物业保安是否有上述义务,要视物业服务的合同内容而定。一般而言,业主支服物业保安费用,不仅是为财产安全着想,而且亦是为了防范人身安全受到不当威胁,因为人身安全是业主的基本需求,所以物业合同中,通常约定了物业保安对业主人身安全的保卫义务。

        实践中,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业保安是否尽到人身安全的保卫责任了呢?通常来讲,主要从以下三个方面加以综合判断:其一,先审查物业保安的设备是否完善,保安人员数量是否合理等;其二,再审查物业保安制度是否规范、完善;其三,再审查物业保安人员是否切在实际情形中,正确运用了有关安全设施设备,是否切实遵守了保安制度。如果物业保安做到了这三方面的要求,也就表明了其尽到了合理的保卫责任,此时,即使业主的人身遭受了损害也不应当承担法律责任。反之亦然,物业管理公司则应当根据具体的过错程度来承担相应的违约责任,其所需要承担的责任须依据《合同法》第113条规定承担相应责任,即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据民法通则及相关的司法解释,业主的人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收入之减少应除外,若业主有过失,则应根据其过失大小,适用过失相抵的法律原则,从相应的赔偿数额中扣除。
        需注意的是,人身安全毕竟不同于财产安全,前者的价值更高,物业保安的义务亦就相对更多。在北京市第一中级人民法院审理的业主杨某诉物业公司一案中,64岁的杨某是北京某小区业主,某日下午杨某在小区内一条市政道路上行走时,突然遭人殴打,经法医鉴定为轻微伤。杨某认为,当时在场的小区物业保安员未进行阻拦和救助,违反物业合同的保安义务,未尽到维护小区公共秩序的管理责任,请求法院判令该物业承担相应责任。物业公司则认为,杨某被殴地点处于市政规划道路,不在物业管理区域范围内,物业公司对此道路没有管理职责。法院认为原被告之间存在物业管理服务合同关系,杨某遭殴打的区域在性质上属于社会道路,虽由开发商或物业公司代为管理,但不在物业合同范围内,物业公司在该道路上并无合同约定的保安服务义务。因此,杨女士无权要求物业公司承担违约赔偿责任。但是,法院认为,保安不仅负有保障约定范围内业主人身、财产安全的义务,还负有维护小区秩序和治安环境的职责;物业公司在保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内,仍负有一定的对业主的安全保障义务;保安在发现杨某遭受不法侵害时,未尽力防止或控制侵害,亦未积极救助,违反了相应的安全保障义务,依据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定,物业公司应对杨女士所受损失承担一定的补充赔偿责任,此项补充赔偿责任应以物业能够防止或制止损害的范围为限,即判令该小区物业
公司赔偿业主损失1000元。该案例说明,物业保安服务即使不违反人身、财产安全的约定条款,但其行为若违返物业保安设立的目的,导致业主人身安全受到威胁,亦应相应的责任,法院这样判决的目的是为了督促物业保安要勤勉于对业主人身安全的保卫。
物业保安服务的风险防范
         综上,面对物业保安服务中的风险,不能消极以待,而是应从法律策略的层面积极应对,以防范法律风险,具体而言,可主要从以下几个方面处理.
         其一,在物业服务合同中明确约定保安责任范围。在物业服务合同中,要尽量明确物业保安的保卫范围,如财产的类别,人身受到侵害的具体情形,以及合理注意义务的尺度,未尽到保安义务的违约责任,业主人身或财产受损的免责事由等。在物业合同有明确约定的情形下,可以避免不必要的民事纠纷,减少物业公司的讼累,因为目前许多物业公司,本已为追讨物业管理费而付出诸多精力。
         其二,全面履行物业保安服务的约定。物业公司需配备必要的保安设备,如报警器、探照灯、监控镜头等,并配备充足的保安人员,制定制度化的保安规章,在实际的操作中,要注重保护巡逻保卫记录的留存,比如录像,或在巡逻簿上让业主签字,及时报警等,这样可为将来可能的诉讼固定证据。诉讼时,只要提供已尽到谨慎的注意义务,即可免于承担违约责任。
        其三,投保物业保安责任商业险。物业保安服务,涉及众多业主的方方面面,保卫范围、难度均较大,出现法律风险的机率相应亦较高,并且索赔金额日益加大,特别是涉及业主生命受到危及时。目前,一些保险公司已正式向市场推出“物业管理责任保险”。因此,投保“物业管理责任保险”后,在保险期限内,在保险单列明的区域范围内的物业,因物业公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成的第三者人身伤亡或财产损失,本就应物业公司承担的责任,可直接由保险公司负责赔偿,从而大大降低了物业保安服务的商业风险系数。
 


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